时间：2022-12-28 12:10
有朋友问，每次去看房，一到算房贷月供的时候就有点晕，听着销售说的一个个数字，就是不知道到底是怎么算出来的？也不清楚算得对不对？有没有计算月供的简便公式？
当然有！
今天，小生就和大家分享一下，月供是怎么计算的。
首先，房贷还款方式主要有两种：等额本息和等额本金。
△图源：摄图网
1.等额本息
所谓等额本息就是将借款人的本金和产生的总利息相加，然后平均分摊到每一个还款月中，借款人每月的月供是相同的。
不同的是，还款前期贷款利息在月供中的占比较大，本金占比较小，随着用户每月还款，月供中的利息占比会越来越少，本金占比会越来越多。
先说等额本息的月供计算公式，就是下面这个：
其中
y：表示月供，是月字的首个拼音字母；
P：表示本金，假如你贷款100万，P就是1 000 000；
i：表示月息，假如现在的房贷利率是五年期LPR+120BP，那i=（4.65%+1.2%）÷12=0.4875%；
n：表示月供的期数，假如你贷款30年，一年12个月，月供期数就是360。
以贷款100万为例，房贷利率为LPR+120BP，即5.85%，贷款年限30年，则每月还款约5899元。（等额本息计算较为复杂，建议使用房贷计算器）
2.等额本金
等额本金是指在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。
等额本金初期产生的利息较多，每月月供也较高一些，随着用户的还款，每月还款本金不变，但还款利息会随贷款本金的减少而减少。
这种还款方式的计算，比等额本息要简单多了。
△图源：房天下
其规律在于，每个月的差额就是p×i，第一个月的月供最高，为p+P×i，以后的月供逐月等额递减，递减额为p×i。
其中
i为贷款月利率，即上文的0.4875；
p=P÷n，P为贷款本金总额，n为贷款月供期数
还是贷款100万为例，还款期限为30年，那么每月月供额，就是本金和利息之和。
本金不变，每月还本金2777.77元；
利息，是未还本金一个月所产生的利息。
假如房贷利率为LPR+120BP，即房贷利率为5.85%，那么月利率i=0.4875%（即5.85%÷12），第一个月利息是4875元，首月月供为2777.77+4875=7652.77元。
第二个月未还本金的利息就是100万减去2777.77元后的利息，即4861.45元，则次月月供为7639.22元。
依此类推，第三个月的月供为4847.91+2777.77=7625.68元。每月月供约减少13.54元。
……
无论是等额本息还是等额本金，如果不会算或者懒得算，都可以借助房贷计算器的帮忙。
△图源网络
3.哪种更划算？
问题来了，贷款100万还款期限30年，等额本息月供5899元，等额本金首月还7652.77元，后面逐月递减。
这两种还款方式，哪种更划算呢。
从所支付的利息总额上来看，30年期、100万的房贷，等额本息支付的利息总额是112.4万，等额本金支付的利息总额约88万。
所支付利息：等额本息>等额本金。
△两种还款方式对比
其实，等额本金和等额本息各有千秋，前者利息少，但前期还款压力较大；后者每月还款额固定，但是利息较多，优点是每月还款压力较小，还是要综合自己的经济情况来看。
至于要不要提前还款，可以结合自己的理财水平来看。
把资金拿去投资，让钱生钱，如果年收益能跑赢房贷利率，那大可不必提前还贷。
很难说哪种还款方式最划算的，关键是要适合自己的实际情况。
