什么叫非普通住房 上海非普通住房标准2017

什么叫非普通住房?我们现在住的房子是非普通住房吗?非普通住房与普通住房的划分标准是什么?我们经常会把普通住房与非普通住房放在一起。非普通住房是跟普通住房拿来比较的，大概也就是除了普通住房以外的其他住房就算作非普通住房了。但是这种说法到底对不对呢?到底什么叫非普通住房?普通住宅和非普通住宅的区别是什么?别担心，下面我来为大家一一讲解。

什么叫非普通住房

非普通住房，指基准价或政府指导价以上，面积超144平且容积率小于1。多数人理解是商业，办公等类用房，忽视了高标准住房也是非普通住房。非普通住房包括厂房，140平以上的豪宅，写字楼，商铺等。

【备注】：容积率又称：“建筑面积毛密度”，指小区的总建筑面积与用地面积之比。对开发商而言，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，对住户而言，容积率涉及到舒适度。良好的小区，高层住宅容积率不超5，多层住宅不超3，绿地率不低于30%。

非普通住房税收

1、契税：3%;

2、营业税：5.55%，转让、出售购买时间不满足5年，全额征收营业税;转让、出售购买满5年，按销售收入-购买房价款后的差额征收营业税;

3、个人所得税：按总价的2%或两次交易盈利部分的20%缴纳。

4、不同城市税费标准有所不同。

非普通住房与普通住房的划分标准

【普通住房】：

1、住宅小区建筑容积率在1.0以上;

2、单套建筑面积在140平方米以下;

3、实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

【非普通住房】：

1、住宅小区建筑容积率在1.0以下;

2、单套建筑面积在140平方米以上;

3、实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。

4、以上三点只要符合一个，即为非普通住宅，反之为普通住宅。

【备注】：因城市不同，因此非普通住房与普通住房的划分标准有差异。政府会根据实际情况适时对划分标准进行调整。

【举例】上海非普通住房认定标准与税收

1、上海非普通住房认定标准：(不能同时满足以下条件)

房屋类型：五层以上的多高层住房或不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;

成交价格：内环以内：≤450万元/套，内外环之间：≤310万元/套外环以外，≤230万元/套;

建筑面积：单套建筑面积≤140平方米。

2、上海非普通住房认定税收：

a、增值税:

个人购买超2年的住房外售，以出售收入-不动产购置原价或取得不动产时的作价后的余额为增值额，计算征收增值税，税率为5%。应纳税额=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%。增值税涉及的附加包括：城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和河道工程修建维护管理费，计税依据为增值税税额。

b.个人所得税：

(1)个人转让自用5年以上，且是家庭唯一用房，免个人所得税。

(2)个人转让购入不满5年或家庭唯一住房，以转让收入额-财产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额为应纳税所得额，按财产转让所得缴纳个人所得税，税率为20%。

(3)纳税人未提供完整、准确的住房原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额，税务机关可核定征税，即按非普通住房转让收入的2%核定征税。

(4)个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

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